Passoires thermiques : un risque grandissant pour les propriétaires en 2025

Sébastien VERNET
9 sept.
3 min de lecture

Les logements mal isolés sont dans le viseur des pouvoirs publics et des acheteurs. En 2025, les fameuses « passoires thermiques » se vendent difficilement et subissent une forte décote. Entre contraintes réglementaires et coûts de rénovation, ces biens perdent de plus en plus de valeur.

Qu’appelle-t-on une passoire thermique ?

Un logement est qualifié de passoire thermique lorsqu’il obtient une étiquette F ou G au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE).En pratique, ce sont des habitations qui laissent s’échapper la chaleur en hiver et surchauffent en été, rendant le confort difficile… pour des factures énergétiques souvent exorbitantes.

👉 Selon l’Observatoire National de la Rénovation Énergétique, 5,2 millions de résidences principales sont encore concernées en France (2023).

Bon à savoir : les murs représentent en moyenne 25 à 30 % des pertes de chaleur dans une maison mal isolée, devant les combles (20 à 25 %) et les fenêtres (10 à 15 %).

Le phénomène de la « bouilloire thermique »

On parle parfois de bouilloire thermique pour désigner l’effet inverse : des logements très mal isolés qui se transforment en véritables fournaises l’été. L’air chaud pénètre facilement et reste piégé à l’intérieur, créant un inconfort marqué, surtout lors des épisodes de canicule.Cet effet accentue les besoins en climatisation, augmente les factures d’électricité… et aggrave encore le classement énergétique du bien.

Exemple client – confort d’été garanti

À Marsannay, un propriétaire nous a confié l’isolation de sa maison par l’extérieur. L’objectif n’était pas seulement de réduire ses factures de chauffage, mais aussi de gagner en confort l’été. Résultat : même lors de la canicule de juillet dernier, la température intérieure est restée sous les 24 °C, sans climatisation. Une preuve concrète que la rénovation énergétique agit autant sur l’hiver que sur l’été.

Des règles de plus en plus strictes

La loi Climat et Résilience renforce chaque année les obligations autour de la performance énergétique :

Depuis janvier 2023 : interdiction de louer les logements les plus énergivores classés G+ (plus de 450 kWh/m²/an).
Dès 2025 : l’ensemble des logements classés G seront exclus du marché locatif.
2028 : ce sera au tour des logements classés F.
2034 : même restriction pour les logements classés E.

interdiction de location des passoires thermiques

À cela s’ajoute l’audit énergétique obligatoire pour la vente d’un bien F ou G, qui détaille les travaux à prévoir. De plus, les aides de l’État privilégient désormais les rénovations globales, plutôt que les petits gestes isolés.

Les impacts pour les propriétaires

Vendre une passoire thermique devient un vrai défi :

Une perte de valeur importante : une maison classée F ou G peut perdre de 10 à 20 % de son prix par rapport à un bien similaire mieux noté. Dans certaines zones rurales, la décote atteint même 25 %.
Des délais de vente rallongés : ces biens restent plus longtemps sur le marché, les acheteurs intégrant systématiquement le coût des travaux dans leur négociation.
Un potentiel de valorisation sous conditions : chaque saut de classe énergétique permet de récupérer en moyenne 5 à 7 % de valeur lors de la revente (source : MeilleursAgents, 2023).

Zoom local : la Côte-d’Or face au défi énergétique

Dans le département, les maisons des années 60-80 sont nombreuses et souvent peu isolées. Situées dans des secteurs recherchés, elles attirent les familles… mais à condition d’intégrer un projet de rénovation énergétique.

Exemple typique : une maison de village avec façade en enduit ancien pourra retrouver tout son attrait après une isolation thermique par l’extérieur, qui combine efficacité énergétique et valorisation esthétique.

Comment MAISON 2S accompagne les propriétaires d'une passoire thermique ?

À Dijon et en Côte-d’Or, MAISON 2S aide les propriétaires à transformer leur bien en logement confortable et performant, tout en anticipant les futures obligations réglementaires.

Notre approche :

Un diagnostic précis pour identifier les déperditions prioritaires (murs, toiture, menuiseries…).
Une expertise reconnue en isolation thermique par l’extérieur : solution la plus efficace pour traiter les murs, supprimer les ponts thermiques et moderniser l’apparence d’une façade.
Une rénovation globale sur mesure : intégration possible des menuiseries, combles ou planchers bas, en lien avec nos partenaires de confiance.

🎯 Objectif : réduire les factures, améliorer le confort été comme hiver, et préserver la valeur patrimoniale de la maison.

En conclusion

Les passoires thermiques ne sont plus seulement un problème de confort : elles représentent désormais un risque financier réel pour les propriétaires.

Avec des solutions adaptées et une approche rigoureuse, MAISON 2S transforme ce défi en opportunité : valoriser durablement votre patrimoine grâce à une rénovation de qualité.